企业信用修复有什么方法彻底的下架平台上的不动产抵押(民法典不动产抵押权新规定)

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　　近日珠海市不动产登记中心斗门分中心负责人做客斗门电台928民生热线节目，就房产登记业务等话题和市民现场交流。

　　自建房如何办证，房产过户，大家关心有什么方法彻底的下架平台上的不动产抵押的问题都在这里！

问题一：听说现在的人办的证是叫“不动产权证”，我想问下，我们是否也需要换个新证呢？不换的话，原来那个证还有效吗？

　　珠海市不动产登记中心斗门分中心回复：

　　需不需要换证，最主要是看看有什么方法彻底的下架平台上的不动产抵押你手上的证的内容在“土地信息”那一栏有没有登记土地的相关内容，是否已经是“两证合一”了。如果没有的话，你就要过来办理补办土地登记业务，换发新证。如果你确定你的证没有登记土地的相关内容，你可以带着你的产权证到我们中心一楼办事大厅的总服务咨询换证的相关情况，如果还有什么不明白的还可以拨打服务热线5310000。

问题二：我最近想在白蕉买一套新房，售楼部的人要我到你们那里开一个什么产权证明，为什么我买套新房都要先写证明呢？怎么会变得如何复杂呢？

　　珠海市不动产登记中心斗门分中心回复：

　　如果售楼部要求你开证明，可能是你本身已经拥有一套房产了，这是涉及到二套房的征税问题，也是一个群众经常咨询的问题，首套房跟二套房以上的契税征收额是不一样的，具体是由税务部门来核定。其实，除买房交税外，包括小孩上学、户口迁移、申请低保等有需要开具产权证明的，都可以来我们这里办理，办起来也很方便，你只要带上身份证或户口本等有效身份证件原件到我们一楼服务大厅拿号办理即可。若你是无房的，可直接到我们的自助查询机上自助打印。这里，需要提醒的是，我们开具的产权证明只是证明你在斗门区范围内的有无房情况。你也可以代家人来办理，代办的需双方有效身份证明原件。另外，关于拓展登记信息共享利用这方面我补充说明一下。目前，我们中心完成了与市地税局、市公积金管理中心、市公安局等单位的信息共享平台建设工作，实现了登记数据的实时共享，这样就逐步减少办事群众开具房产证明的频率，让群众少跑一趟。目前，已有些群众在税务部门报税，就已经感受到信息共享带来的方便。

问题三：听说现在办理二手房过户，要自己在网上申请网签合同后，才可以到你们房管局办理过户，那不是好麻烦吗？有什么方便的方法吗？

　　珠海市不动产登记中心斗门分中心回复：

　　继斗门区的一手房销售合同在去年7月实行网签后，从今年8月起，全市的二手房转让合同实行网签，不再使用手写合同。也就是说买卖双方通过互联网登录珠海市不动产登记中心官网，进入二手房网签系统，双方网签二手房买卖合同并自行打印后直接去申请税费，再到我中心申请办理转让登记手续；对于无法通过互联网自行网签的办事群众，也可到我中心一楼服务大厅二手房网签专用电脑上网签合同。这样，既方便群众自己在网上进行二手房合同的签约后，直接到税务部门完税，再过来我中心窗口直接受理。从而，减少了办事群众来回跑。也就是说，二手房过户，原提交的是手写范本买卖合同，现换成网签合同，除此之外，是没有改变的。

问题四：父母有一套井岸的套房子想过户给我，但我父亲年纪大，近来身体不好，不能去你们那里办理手续，我可以怎么做呢？我父亲写一份委托书给我，然后去办理，可以吗？

　　珠海市不动产登记中心斗门分中心回复：

　　按规定，办理房产过户，需要当事人带齐相关材料到我中心窗口办理过户手续，如果当事人无法亲自到场，可办理公证委托。你父亲不方便前来我中心窗口办理过户手续，但又急需办理房地产登记过户手续这种情况，可以到我们一楼服务窗口办理预约上门服务。

　　第二个问题，可以按赠与或买卖方式过户到你名下。不论是哪种方式，办理的流程都差不多，也就是：若按买卖过户办，第一步先在登录“珠海市不动产登记中心”网站，进入二手房网签系统，办理二手房买卖合同网签，打印出来；第二步带上相关资料再到区地税局报税（区地税在尖峰公园往乾务方向走一点的珠峰大道边）；第三步双方带上身份证、税票、产权证本人到我们一楼服务窗口拿号办理，我们将在7个工作日内办结。若是赠与，第一步是先到我们一楼咨询窗口拿赠与合同签好，第二第三与买卖一样到地税报税再回到我中心窗口申请办理。需要提醒一下的是，因为房屋来源情况不一样，你要买房之前，最好先到我们那咨询一下，该房可否办理过户，因为有些房屋是不能过户的，如农村房屋；有些是划拨用地要补交地价的等，以便给你带来不必要的麻烦。上述两种过户方式提醒一下都要交税，具体的税费由地税部门计收。若个人要委托他人代领证，可以在申请办理时当面写委托书进行委托。

问题五：近期公司因资金周转的问题，需要进行房产抵押，听说要办理好要几天，能不能快点出证？

　　珠海市不动产登记中心斗门分中心回复：

　　按照我们对外的承诺时间，办理抵押登记是七个工作日。根据市政府的要求，近五年来，我中心对企业、个人融资抵押贷款一贯给予大力支持，开通加急办理通道。当然其他原因或其他业务也可申请加急，比如小孩上学、出国等特别情况的，也可申请加急办理。申请加急办理的程序是：在中心受理完抵押业务后，拿着你的收件回执单，到中心服务大厅的咨询窗口，向当天的值班领导提出申请，经值班领导审批，可提前办好。不动产登记中心所推出的加快办理业务是方便企业、群众的便民服务行为，但因中心的业务量大，申请加急要需符合加急条件，加急业务是不收取任何费用的。

问题六：建了一栋楼，没有报建，现在可以过来补办证呢？

　　珠海市不动产登记中心斗门分中心回复：

　　一直以来，市政府和区政府对村民的办证问题很重视，已在各镇设立村居建设管理服务中心，统筹村居规划建设管理工作，对村民建房的日常事务实行“集中式管理、一站式服务”，村委会或村集体经济组织负责协助村居建设管理服务机构做好村民住宅建设管理工作。针对村民办证问题先后出台了相关文件，按2012年6月11日两违整治开始的时间，将2012年6月11日之前和之后所建农村房屋的确权办证问题分开处理。对于2012年6月11日之前已建的农村房屋，在2015年12月31日前申请确权办证可享受相关优惠政策。2016年1月1日起，此类农村房屋的确权办证已暂停，但由于此类农村房屋尚有许多还未申请确权办证，因此我们也多次向上级反映继续延期相关优惠政策，现还未有批复。也可以到你所属镇或街道办了解相关情况。对于2012年6月11日之后所建的农村房屋，有报建并在建成后验收合格的，可到我中心申请办证，没有时间限制。

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　　编者按：以史为鉴，可以明得失。这是一篇发布于2014年的稿件，可以带我们回顾，限购那几年，珠海楼市究竟发生了什么？

　　2011年10月31日晚，在全国有多个城市陆续对房地产市场“限购”的时候，珠海市政府宣布，实施房地产调控限购、限价双管齐下的“双限令”，成为全国首个既限购又限价的城市。

　　现实：开发商都有办法应对

　　在出台“双限令”后的第二天，珠海市住房和城乡规划建设局负责人就曾解释，限价是作为一个临时性的调控措施，发挥作用的时间会比较短。

　　在“双限令”出台之初，就有人提出质疑，认为政府并未对限价详细规定是毛坯还是带装修，开发商可以通过签两份合同来规避。市住规建局负责人却表示这并不是很大的漏洞，认为分购房和装修两份合同将不利于买房者，因为按其基数登记下来，转让时增值部分将会加大，所要缴纳的税费也会增加很多，这个情况可以限住投资和炒房者，对自住购房的影响则比较小。

　　在那之后，珠海市区的楼盘，绝大多数的售价都已经超出了“限价令”的规定。根据不完全统计，拱北、南湾片区的“超限率”为91%，吉大、香洲、唐家、新香洲、前山片区的“超限率”为100%。这些超出限价的楼盘，取得预售证的时间都是在珠海对楼市实行限价之后。在限价两三年之后，签毛坯、装修两份合同，成了在珠海买房的普遍做法。

　　地产界人士透露，珠海开发商应对“限价令”，除了大家所熟知的与购房者签毛坯、装修两份合同，其实还有其他办法。开发商可以把高楼层的房子先以高价卖出，低楼层的先以内部认购的方法，以低价捂着，这样一来平均预售价就被拉低了。内部认购的那部分，则等到预售结束后再卖现楼，卖现楼的时候则不受到预售限价的约束，这样一下子就绕开了“限价令”。

　　至于对香洲主城区的限购，开发商同样有办法可以为购房者“搞定”。在“双限令”刚出台不久的时候，就有楼盘销售人员表示，只要交一定的费用，就可以介绍专门做纳税和社保证明的人，外地户口在珠海买房同样也没有问题。有业界人士透露，其实应对限购不必造价，比较常见的做法是外地人在与开发商协商买房的同时，也在珠海购买社保，在满一年后双方才签订购房合同，“对于开发商而言，只不过就是推迟一年收款而已”。

　　房价：上涨速度有所放缓

　　在“双限令”出台之前，珠海房价经历了一个飞速上涨的过程，在2011年4月，省住建厅就曾要求，省内房价较高、上涨较快的城市，要适时出台限购政策，当时珠海的房价涨幅达四成之高，被专门“点名”。根据珠海市住房和城乡规划建设局公布的房地产信息综合报表，2010年1-12月全市一手商品房成交均价为每平方米8976元，其中在8月份突破了万元大关。

　　双限令突袭珠海一年之后，珠海的房价应声下降，其中有一楼盘从18000多元/平方米的售价，为了应对限价，将精装房改为毛坯房出售，9000多元/平方米，而这一价格水平相当于3年前珠海市区的价格。从实施一年的效果来看，全市的商品房销售均价基本维持在了11285元/平方米的限价“安全线”以下，在2012年的7月和9月份，全市的一手房销售均价曾一度回落到9000多元/平方米，而这一价格水平相当于3年前珠海市区的价格。

　　进入2013年后，全国的房地产市场有所回暖，珠海的房价也在双限令“缓过神来”，开始逐渐上涨。

　　影响：西区房价地价高涨

　　珠海楼市的“双限令”中，限购只针对香洲主城区，甚至连东边的高新区，以及南边的横琴新区，都不属限购的范围。限价令是针对全市，但出台政策时，西区的所有房价都还在万元之下。因此，“双限令”曾被普遍认为对西区楼市是一个利好。

　　近年来，随着城市的发展，珠海东部的中心城区已经基本饱和，很少有可供房地产开发的地块，不少开发商开始将目标转向有广阔土地的西区，一批的房地产巨头陆续在西区拍得地块，新的楼盘不断出现，西区的房价和土地价格也迅速上涨。

　　这一趋势，从珠海城市发展的规划上看，或许会显得更加明朗。为了发展西区，珠海提出了西部中心城区、金湾航空新城、富山新城、平沙新城等一系列的“造城计划”，正在建设中的西部中心城区，更是被定位为未来的珠海中心区。从政府的角度来看，东部中心城区已几无地可卖，如何让西区土地“增值”，才是未来发展的趋势。

　　回顾：取消限购曾胎死腹中

　　2012年7月13日晚上，一则关于“珠海楼市取消双限令”的消息在新浪微博上被疯狂转发。随后，珠海市住房和城乡规划建设局一官员表示，珠海市限购范围从香洲主城区，缩小至东起梅花路与情侣路交界处、北到中珠交界线、西到前山河、南到海岸线的区域。他还表示，珠海市限价已经达到效果，限价不作为调控的主要手段。当天凌晨0时30分左右，珠海市住规建局主要负责人改口称珠海楼市双限政策维持原状不变。从传出消息到官员否认，整个过程只持续了5个小时。

　　第二天，珠海市住房和城乡规划建设局专门召开新闻通报会，该局新闻发言人强调，珠海市房地产市场调控的具体措施没有任何调整。该局在研究工作的时候，也研究房地产市场方面的问题，该局研究房地产市场调控有关问题的前提是，必须符合中央、省的有关精神，在认真分析珠海实际情况的基础上，研究珠海执行上级政策的具体措施是否需要进一步精细化，最终的目标是促进珠海市房地产业更加健康发展。

　　从传出“双线令”松绑的消息，到政府部门改口称政策不变，再到特地召开新闻通报会“澄清”，可以很清楚地看出在房地产调控下，地方政府想给楼市松绑又不敢“冒天下之大不韪”的微妙心态。

　　不过，在财政过度依赖房地产的情况下，地方政府也很想有机会能拜托这样的困境，这从珠海市政府相关领导的表态也可以看出来。在2013年珠海“两会”期间，有人大代表提出给房地产市场“松绑”的建议，市委常委、常务副市长刘小龙当时直接回应称，房地产业对于地方政府来讲，就跟‘鸦片’一样，要用“美沙酮”，珠海对房地产业的依赖太大，宛如吸毒，导致一有宏观调控珠海的经济和财政收入就大受影响，如今珠海正是在“戒毒”。

　　珠海限购令进一步清晰：10月6日前符合以下条件房屋不限购

　　再一起回到2016年的国庆。10月6日凌晨，珠海再度出台“限购令”，同时还通过提高竞买土地保证金比例、增加保障房用地供应、提高首付比例等方式调控楼市。10月8日，市住房和城乡规划建设局表示，针对各单位和市民普遍最关心的限购问题，官方做了详细明晰的解释。

具体内容如下：

1.《通知》第三点“执行限购和差别化信贷政策”，对三类居民家庭提出限购，所指的144平方米以下（含本数）的普通商品住房，包含二手房；

2.《通知》执行时间是10月6日零点开始，在这之前的普通商品住房实质性交易已经开始的，按以往的政策执行，但需同时符合以下条件：

（1）销售的楼房合法（办理了预售许可等相关手续、楼房合法，没有抵押查封等限制。10月6日后核发预售许可的楼盘项目，全部执行《通知》规定）。

　　（2）已经网签或已经缴纳了定金、首付款或全款等款项（需提供带有交款、交易日期的正式机打发票或有效的银行转账、支付票据，有明确具体交易的房屋等证明）。

　　3.各相关部门应做好相关购房人的户籍、缴纳社保、纳税等核查和提供证明等工作。(新建和二手商品房交易均需要)。

4.银行、金融执行时间参照上述“2.”。

　　有了执行细则，这次“限购令”的实施，相信会让珠海楼市更健康平稳。

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来源：美丽斗门、综合网络、斗门区纠风办、斗门区作风办

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